


传统的地产开发,终有一天规划会到顶,这是职业一致。完成“二次开发”,要做好以下二件事:?在传统开发阶段,就要为存量房硬件、存量客户“软件”的“二次开发”布局。比方,小区公共空间,要留有改造地步;业主家的房子,要是全生命周期的,要让业主认识到原开发商是改造、修理最好的挑选;开发商自我克制的房子,要想好商场改动后能够怎样改造。建成今后,小区里的悉数就不再改动。但是,你喜爱的,业主不一定喜爱,你组织的公共修建,未必便是对的。
传统的地产开发,终有一天规划会到顶,这是职业一致。争议在于:这个顶是在1年、5年,仍是10年、15年后到来。
存量为主的商场,一定会到来,这也是职业一致。争议在于:到时分传统地产人是活得更好,仍是要被逼改行。
在明源君看来,与“住”有关的商场规划,一定是不断扩大的,地产人无须忧虑。
你能否放下对“传统开发”的执着,延伸事务链条,把“增量”和“存量”看作一个全体来进行考虑,成为“二次开发”的巨子。
传统开发以最快的速度融资、拿地、修房子、卖房子,交房的那一刻整个形式完结。
?在传统开发阶段,就要为存量房硬件、存量客户“软件”的“二次开发”布局。
比方,小区公共空间,要留有改造地步;业主家的房子,要是全生命周期的,要让业主认识到原开发商是改造、修理的挑选;开发商自我克制的房子,要想好商场改动后能够怎样改造。
要认识到,存量客群“软件”比存量房更重要,存量客群是二次开发的金矿。而要开发存量客群,就要做好社群的运营、社区服务,添加线上线下的黏性。
盈余途径包含:公共修建的运营;住所的改造、修理;其他服务发生赢利;二期新房的溢价;存量房子的增值;流量发生的赢利;上市发生的溢价;经过金融途径一次变现……
曩昔的项目,大多是操盘手依据自己的主意,想当然地进行了悉数的组织。建成今后,小区里的悉数就不再改动。业主家里假如要改动,也是自己找装饰公司,和原开发商无关。
?他们大多把公共修建看作出售道具,并不盼望其日后能挣钱。小区入住后,这些修建是否能运营盈余就听其天然了。不挣钱就抛弃。
?新房商场规划添加很快,彻底能满意企业发展需求,天然也就不想去做改造、修理这些“粗活”。
但是,你喜爱的,业主不一定喜爱,你组织的公共修建,未必便是对的。假如业主入住之后,悉数都和你无关,那么联络就断了,也就谈不到“二次开发”的问题。正确的做法应该是:
想赚服务的钱,就有必要让客户继续在社区寓居、消费,配套修建要能和业主之间发生高频次的联络。
修建有3次生命:次是从理念到图纸;第2次是从图纸到实体;第三次则是修建和人的互动。许多修建,没有第三次。
神盘阿那亚的每个公共修建,规划的时分就要考虑它能不能成为一个自在空间、空间,能不能在修建本体之外,带给人们更多日子延展的或许性。阿那亚的思路是:要给修建自身留白,变成空间,未来能够做许多工作。
现在除了是阅读场所,仍是“社区家史博物馆”。仍是一个社区文明空间,常常会有业主们演节目、搞音乐会,也有外来的音乐家们举行如四重奏、钢琴独奏等音乐活动,为什么呢?由于图书馆的规划有弧度空间,音效特别好。
图书馆由于自己的高品位和知名度,成为北京许多时髦产品开产品发布会的一个当地。宝马迷你、鄂尔多斯,爱马仕、万宝龙,都在图书馆拍片子、开发布会……
孤单图书馆是未经改造功用变多的比方,这个社区里还有新建和改造的比方。阿那亚会在社群里和业主们评论,我们需求什么样的修建。
比方,要修一个美术馆,就问我们觉得怎样样。社群反应不激烈,就阐明日后使用率或许不高,就要批改,最终变成了美术馆主题的早餐厅,能够看着日出吃早餐。相似的工作还有把一个规划中的广场改造为足球场……
由于发现孩子们冬季没有室内活动空间,阿那亚把会所的20间客房改形成了儿童餐厅……
酒吧、马场、水上运动中心,酒店、各种商铺、图书馆、礼堂、小医院、食堂等等,都连续树立起来了,这些配套现在现已完成归纳盈亏平衡,为阿那亚从地工业转型为服务业奠定了厚实根底。
绿城以为,服务最主要的意图是增强粘性,绿城现在想象的为业主供给的后期服务包含以下一些内容。
以“房子4S”服务为例,绿城以为,业主今后最关怀的服务便是房子修理问题,而有绿城品牌背书的修理,是最简略被客户承受的。绿城垂青的是两个东西:
关于高端客户而言,假如说绿城有这种服务,其他房企没有,他就不会买其他房企的房子了。修理能够坚持长期的触摸和粘性。
这个相似全生命周期的概念,也便是依据人的不同阶段,把房子改形成不同的户型。
绿城自己的房子,绿城是最了解的。所以能够提出十几个改造的计划供客户挑选。这样,在添加客户粘性的一起,绿城也就有了“二次开发”的时机。
当然,有人会置疑,改造和修理过于费事,其频率到底有多高,商场到底有多大。
明源君想说的是,现在,全生命周期的,能住100年的,主体结构资料能够重复使用的房子现已呈现。这种房子的改造和修理相对简略,不需求伤筋动骨,其改造和修理将成为一种高频率需求。
?其他部分便于查看修理,不危害主体。非主体部分,特别是各种水、电、气、网络、暖气管线年不坏是不或许的。现在这些管线大部分都在墙里、地里,一出问题要修理就要凿墙穿地,伤筋动骨,严重影响房子寿数。能住100年的房子,有必要能很便利地对这些部分进行修理替换。
?室内户型结构能够轻松改动,因时而变、因人而变。现代人日子改动很大。每隔几年需求都会发生巨大改动。从1个人到2人国际再到3口之家、4口之家、空巢,对空间的需求,是彻底不同的。曾经要完成空间的改动,有的有必要换房,有的则要花很长期从头装饰。假如有一种房子,能够花很少的钱很少的时刻很简略地改动户型,这种房子当然就能住一辈子。
也便是说,主体结构是个大框框,室内墙体装饰等则是一个小框框,而各种设备管线个框框中心的夹层里。并且,主体结构和室内装饰的别离是“六面别离”,也便是说,不只四面墙是别离的,天花板和地上也是别离的。
你或许会问,大框框和小框框之间是怎样衔接的呢?在结构主体和室内装饰之间,是一层轻钢龙骨。室内的墙面、隔墙等,是经过螺栓等固定在这些轻钢龙骨之上的。
在简直彻底别离的结构主体和室内装饰之间,除了轻钢龙骨,还有水、电、气、网络等管线,如下图所示。轻钢龙骨上,专门留有管线的穿孔和接口等,往常二者能在同一个平面很好地交融,检修更新时也能很简略的拆开别离,如下图所示。
这种结构的房子,改户型也十分简略。室内的墙体,不必砸掉重砌。室内的墙体是隔音隔热的高档石膏板等轻质墙体,用螺栓固定在上下左右的轻钢龙骨之上。今后需求改动户型的时分,只用拧下螺栓,换个新的当地拧上去就好。
假如改造如此简略,或许许多人家里会有一本户型改造的菜单,过几年就换一换。
假如公共修建、住所,都能够自在改造,那么,那些在拿地时就被逼“自我克制”许多房子的房企,就能够依据商场状况,不断调整自我克制的房子,和商场严密贴合,发生更高的运营赢利。
上面说的,大多是修建“硬件”的2次开发,而房企进行硬件的2次开发和修理,中心意图是保持与客户的高频互动。而在这个根底上,存量客户、存量房,都能够发生许多赢利……
从1个人到2人国际再到3口之家、4口之家、空巢……理论上来说,一个业主终身至少有4-5次改造需求,还或许更多。假如都挑选原开发商来做,这自身便是一笔不小的赢利。
一期经过硬件、软件树立口碑,树立项意图高端形象,二期三期溢价挣钱,这是一种老练的形式。
房企做社区社区O2O,有4个先天优势:1、便利收支小区;2、有信赖背书,先天取得业主信赖;3、有剩余的人力能够使用;4、先天有黏性,比方交物业费等是刚需。
但是要注意,一切的服务从一开端都要挣钱,而不能想着前期投入取得客户,后期挣钱,由于O2O有线下本钱,线下本钱永久存在。
做社区金融,把钱借给业主,或许征集一些业主的钱借给另一些业主,都是很好的形式。房企在社区金融方面的优势在于:一切金融的中心在于评价授信,而房企最清楚业主的信誉。
业主现在具有的房子值多少钱,物业很清楚,房子值多少钱就敢借款多少;业主每个月是否准时交纳物业费,物业也很清楚,准时缴费就阐明业主的还款习气很好。
标杆房企一般都有相似的质量体系,108条、230条,等等,这些规范并不是幻想得来的,而是从几万条客户投诉中总结出来的,这是房企的财富。
有时分,客户会提出一些看似十分不合理的要求,而有些不合理的要求,恰恰是的构思,假如你能首先制造出这种看似不或许的产品,你就能赢得商场。
举例来说,10年前,一个客户去看别墅,但他的钱只够买刚需,他说“要是有廉价的别墅就好了”,招待的人员鄙夷的笑了,觉得那不或许。但是,后来,83平的微墅呈现了,敏捷引爆商场。
再比方,5年前,一个白领租住在市郊,他说,要是我能用相同的租金住在二环内就好了。他的房东也以为不或许。但是今日,许多的青年公寓都能够做到这点。
由于“二次开发”的存在,开发商自我克制的各种商业、娱乐场所,只需用心,都能够找到客户刚需的方向,直接发生赢利。
现在,许多地块拿地时就要求开发商持有许多物业,经过“二次开发”,小区越来越好,房价越来越高、租金越来越高,开发商手里的物业天然也就增值了。
假如你的APP上有几十万业主,每天有10万人登录,当然能够拿来做广告变现。
你持有的存量物业的租金,还有各种服务收入,都能够打包成为一个盈余主体。未来经过发行REITs等金融产品,把20年的盈余一次变现。
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