传统的地产开发，终有一天规划会到顶，这是职业一致。完成“二次开发”，要做好以下二件事：?在传统开发阶段，就要为存量房硬件、存量客户“软件”的“二次开发”布局。比方，小区公共空间，要留有改造地步；业主家的房子，要是全生命周期的，要让业主认识到原开发商是改造、修理最好的挑选；开发商自我克制的房子，要想好商场改动后能够怎样改造。建成今后，小区里的悉数就不再改动。但是，你喜爱的，业主不一定喜爱，你组织的公共修建，未必便是对的。

　　传统的地产开发，终有一天规划会到顶，这是职业一致。争议在于：这个顶是在1年、5年，仍是10年、15年后到来。

　　存量为主的商场，一定会到来，这也是职业一致。争议在于：到时分传统地产人是活得更好，仍是要被逼改行。

　　在明源君看来，与“住”有关的商场规划，一定是不断扩大的，地产人无须忧虑。

　　你能否放下对“传统开发”的执着，延伸事务链条，把“增量”和“存量”看作一个全体来进行考虑，成为“二次开发”的巨子。

　　传统开发以最快的速度融资、拿地、修房子、卖房子，交房的那一刻整个形式完结。

　　?在传统开发阶段，就要为存量房硬件、存量客户“软件”的“二次开发”布局。

　　比方，小区公共空间，要留有改造地步；业主家的房子，要是全生命周期的，要让业主认识到原开发商是改造、修理的挑选；开发商自我克制的房子，要想好商场改动后能够怎样改造。

　　要认识到，存量客群“软件”比存量房更重要，存量客群是二次开发的金矿。而要开发存量客群，就要做好社群的运营、社区服务，添加线上线下的黏性。

　　盈余途径包含：公共修建的运营；住所的改造、修理；其他服务发生赢利；二期新房的溢价；存量房子的增值；流量发生的赢利；上市发生的溢价；经过金融途径一次变现……

　　曩昔的项目，大多是操盘手依据自己的主意，想当然地进行了悉数的组织。建成今后，小区里的悉数就不再改动。业主家里假如要改动，也是自己找装饰公司，和原开发商无关。

　　?他们大多把公共修建看作出售道具，并不盼望其日后能挣钱。小区入住后，这些修建是否能运营盈余就听其天然了。不挣钱就抛弃。

　　?新房商场规划添加很快，彻底能满意企业发展需求，天然也就不想去做改造、修理这些“粗活”。

　　但是，你喜爱的，业主不一定喜爱，你组织的公共修建，未必便是对的。假如业主入住之后，悉数都和你无关，那么联络就断了，也就谈不到“二次开发”的问题。正确的做法应该是：

　　想赚服务的钱，就有必要让客户继续在社区寓居、消费，配套修建要能和业主之间发生高频次的联络。

　　修建有3次生命：次是从理念到图纸；第2次是从图纸到实体；第三次则是修建和人的互动。许多修建，没有第三次。

　　神盘阿那亚的每个公共修建，规划的时分就要考虑它能不能成为一个自在空间、空间，能不能在修建本体之外，带给人们更多日子延展的或许性。阿那亚的思路是：要给修建自身留白，变成空间，未来能够做许多工作。

　　现在除了是阅读场所，仍是“社区家史博物馆”。仍是一个社区文明空间，常常会有业主们演节目、搞音乐会，也有外来的音乐家们举行如四重奏、钢琴独奏等音乐活动，为什么呢？由于图书馆的规划有弧度空间，音效特别好。

　　图书馆由于自己的高品位和知名度，成为北京许多时髦产品开产品发布会的一个当地。宝马迷你、鄂尔多斯，爱马仕、万宝龙，都在图书馆拍片子、开发布会……

　　孤单图书馆是未经改造功用变多的比方，这个社区里还有新建和改造的比方。阿那亚会在社群里和业主们评论，我们需求什么样的修建。

　　比方，要修一个美术馆，就问我们觉得怎样样。社群反应不激烈，就阐明日后使用率或许不高，就要批改，最终变成了美术馆主题的早餐厅，能够看着日出吃早餐。相似的工作还有把一个规划中的广场改造为足球场……

　　由于发现孩子们冬季没有室内活动空间，阿那亚把会所的20间客房改形成了儿童餐厅……

　　酒吧、马场、水上运动中心，酒店、各种商铺、图书馆、礼堂、小医院、食堂等等，都连续树立起来了，这些配套现在现已完成归纳盈亏平衡，为阿那亚从地工业转型为服务业奠定了厚实根底。

　　绿城以为，服务最主要的意图是增强粘性，绿城现在想象的为业主供给的后期服务包含以下一些内容。

　　以“房子4S”服务为例，绿城以为，业主今后最关怀的服务便是房子修理问题，而有绿城品牌背书的修理，是最简略被客户承受的。绿城垂青的是两个东西：

　　关于高端客户而言，假如说绿城有这种服务，其他房企没有，他就不会买其他房企的房子了。修理能够坚持长期的触摸和粘性。

　　这个相似全生命周期的概念，也便是依据人的不同阶段，把房子改形成不同的户型。

　　绿城自己的房子，绿城是最了解的。所以能够提出十几个改造的计划供客户挑选。这样，在添加客户粘性的一起，绿城也就有了“二次开发”的时机。

　　当然，有人会置疑，改造和修理过于费事，其频率到底有多高，商场到底有多大。

　　明源君想说的是，现在，全生命周期的，能住100年的，主体结构资料能够重复使用的房子现已呈现。这种房子的改造和修理相对简略，不需求伤筋动骨，其改造和修理将成为一种高频率需求。

　　?其他部分便于查看修理，不危害主体。非主体部分，特别是各种水、电、气、网络、暖气管线年不坏是不或许的。现在这些管线大部分都在墙里、地里，一出问题要修理就要凿墙穿地，伤筋动骨，严重影响房子寿数。能住100年的房子，有必要能很便利地对这些部分进行修理替换。

　　?室内户型结构能够轻松改动，因时而变、因人而变。现代人日子改动很大。每隔几年需求都会发生巨大改动。从1个人到2人国际再到3口之家、4口之家、空巢，对空间的需求，是彻底不同的。曾经要完成空间的改动，有的有必要换房，有的则要花很长期从头装饰。假如有一种房子，能够花很少的钱很少的时刻很简略地改动户型，这种房子当然就能住一辈子。

　　也便是说，主体结构是个大框框，室内墙体装饰等则是一个小框框，而各种设备管线个框框中心的夹层里。并且，主体结构和室内装饰的别离是“六面别离”，也便是说，不只四面墙是别离的，天花板和地上也是别离的。

　　你或许会问，大框框和小框框之间是怎样衔接的呢？在结构主体和室内装饰之间，是一层轻钢龙骨。室内的墙面、隔墙等，是经过螺栓等固定在这些轻钢龙骨之上的。

　　在简直彻底别离的结构主体和室内装饰之间，除了轻钢龙骨，还有水、电、气、网络等管线，如下图所示。轻钢龙骨上，专门留有管线的穿孔和接口等，往常二者能在同一个平面很好地交融，检修更新时也能很简略的拆开别离，如下图所示。

　　这种结构的房子，改户型也十分简略。室内的墙体，不必砸掉重砌。室内的墙体是隔音隔热的高档石膏板等轻质墙体，用螺栓固定在上下左右的轻钢龙骨之上。今后需求改动户型的时分，只用拧下螺栓，换个新的当地拧上去就好。

　　假如改造如此简略，或许许多人家里会有一本户型改造的菜单，过几年就换一换。

　　假如公共修建、住所，都能够自在改造，那么，那些在拿地时就被逼“自我克制”许多房子的房企，就能够依据商场状况，不断调整自我克制的房子，和商场严密贴合，发生更高的运营赢利。

　　上面说的，大多是修建“硬件”的2次开发，而房企进行硬件的2次开发和修理，中心意图是保持与客户的高频互动。而在这个根底上，存量客户、存量房，都能够发生许多赢利……

　　从1个人到2人国际再到3口之家、4口之家、空巢……理论上来说，一个业主终身至少有4-5次改造需求，还或许更多。假如都挑选原开发商来做，这自身便是一笔不小的赢利。

　　一期经过硬件、软件树立口碑，树立项意图高端形象，二期三期溢价挣钱，这是一种老练的形式。

　　房企做社区社区O2O，有4个先天优势：1、便利收支小区；2、有信赖背书，先天取得业主信赖；3、有剩余的人力能够使用；4、先天有黏性，比方交物业费等是刚需。

　　但是要注意，一切的服务从一开端都要挣钱，而不能想着前期投入取得客户，后期挣钱，由于O2O有线下本钱，线下本钱永久存在。

　　做社区金融，把钱借给业主，或许征集一些业主的钱借给另一些业主，都是很好的形式。房企在社区金融方面的优势在于：一切金融的中心在于评价授信，而房企最清楚业主的信誉。

　　业主现在具有的房子值多少钱，物业很清楚，房子值多少钱就敢借款多少；业主每个月是否准时交纳物业费，物业也很清楚，准时缴费就阐明业主的还款习气很好。

　　标杆房企一般都有相似的质量体系，108条、230条，等等，这些规范并不是幻想得来的，而是从几万条客户投诉中总结出来的，这是房企的财富。

　　有时分，客户会提出一些看似十分不合理的要求，而有些不合理的要求，恰恰是的构思，假如你能首先制造出这种看似不或许的产品，你就能赢得商场。

　　举例来说，10年前，一个客户去看别墅，但他的钱只够买刚需，他说“要是有廉价的别墅就好了”，招待的人员鄙夷的笑了，觉得那不或许。但是，后来，83平的微墅呈现了，敏捷引爆商场。

　　再比方，5年前，一个白领租住在市郊，他说，要是我能用相同的租金住在二环内就好了。他的房东也以为不或许。但是今日，许多的青年公寓都能够做到这点。

　　由于“二次开发”的存在，开发商自我克制的各种商业、娱乐场所，只需用心，都能够找到客户刚需的方向，直接发生赢利。

　　现在，许多地块拿地时就要求开发商持有许多物业，经过“二次开发”，小区越来越好，房价越来越高、租金越来越高，开发商手里的物业天然也就增值了。

　　假如你的APP上有几十万业主，每天有10万人登录，当然能够拿来做广告变现。

　　你持有的存量物业的租金，还有各种服务收入，都能够打包成为一个盈余主体。未来经过发行REITs等金融产品，把20年的盈余一次变现。

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