土木之工不可擅动，但为了老百姓能住上更大的房子我们不惜破坏森林、掘地夯基！

  于是，工程师根据外国网站的图片设计了蓝图。X 采购部门装配基本的工具和建材。大家热情高涨的开始了施工。 由于工资低，工人的手艺打了折扣。为了节约经费，开发商没有买成品材料，所以每个部件都需要现做，更糟糕的是工具也没配齐，甚至连尺子也没有。 不过民工克服了困难，为了虚无的口号和薇薄的工资继续奋战着。为了“大家”的利益如果有人负了伤老板会毫不犹豫的解雇他。 工期的延长让业主们很恼火，他们会常来工地探望未来的新房。 然而，开发商为了媒体形象必须让保安把业主请出去。 可怜的业主们苦涩的等待着。建设者需要在他们的作品上留下印迹，以便后世瞻仰。屋顶是关键，可移动的设计节省了清洁成本。 夕阳落下毛坯房终于竣工了。 建造成本：

  主材：墙板（2200*10）21元/块；包线元/把；砂纸粗、细：4元、6元；手锯9元；钉子2元；铁皮桶2元；菜刀10元

  南京市国土局对2006年公开出让的74幅地块进行了统计，平均地价为2318.9元/平方米。相比2005年，这一地价上涨了165.9元/平方米，上着的幅度7.7%；而同容积率计算公式4价涨幅远甚于此，达到15%以上。

  江苏省国土厅的统计多个方面数据显示，2005年南京地价占房价的比例为31.2%、2006年为30.18%。这个比重在全国来说确实算高的，但南京市的地价房价比超过30%也仅仅是这两年。以奥体为例，目前多家楼盘的房价达到8000元/m2，当年他们拿地的楼面地价多在2200元/m2，占27.5%。

  需要特别说明的是，目前南京在售的楼盘中仍有一些是划拨地和早期拍卖地。同样是奥体，有些楼盘的土地成本仅750-1000元/m2，仅占房价的9.04%-12.5%。

  除了土地成本，房价里**说不清道不明的就是“规费”了。南京市建设系统政务大厅负责人和记者说：所谓“规费”，就是政府规定要收取的费用，主要是市政公用基础设施配套费、白蚁防治费、散装水泥专项资金等几项。

  “这些规费，南京都在市建委的大厅一站式收取，标准都是公开可查的。”记者在大厅了解到：市政公用基础设施配套费是150元/平方米，其他都是几元钱一个平方米。比如散装水泥专项资金，是2元/平方米；白蚁防治费7层以下部分（含、地下室）2.3元/平方米，8层以上部分（含）0.7元/平方米，仿古建筑6元/平方米，公寓、别墅10元/平方米。

  “因为有的是按平方米来收取、有的是按比例、还有的按每宗来收取，难以精确算出究竟每个楼盘一平方米交给政府多少钱。”南京市建委一名不愿透露姓名的人士如是说。不过他肯定，这些规费“所有的加起来也不会超过1000元/平方米，这个比例应该占房价的13%左右”。

  同时记者通过调查了解到，在一些政府鼓励开发的新城区，规费还有一些减免的优惠政策。

  而以往这项费用之所以“说不清”，是因为开发商往往可以用种种手段，使自己享受到优惠。操作得好，一笔就能省几百万、上千万。近年来，南京规划、建设、房产等系统都有官员被查处，这中间或许有“多花的钱”。但总的来说，开发商一定是在1000元/m2的规费基础上少交了钱。

  除了土地出让金和规费，政府还收取各种各样的房地产税，而且这些税大多根据销售额来收取。也就是说房价越高、税也相应收得越多———这以往也是被当做房价暴涨、政府屡调无力的原因之一。

  那这部分收入究竟有多少？就足以导致政府“利令智昏”吗？据南京一家税务师事务所的专业技术人员介绍，房地产企业的税种主要有两种，一是占销售额5.5％的营业税；二是占利润33％的利税。

  开发商的销售额实际上的意思就是楼盘的总房价，虽然行业内30%-40%的利润很平常，但因为一个项目要开发3-4年，前几年楼盘没销售的时候都在“亏本”，开发商通过逐年分摊等等手段，做到账面上利润一般就剩8%-10%。这样算来，这两种税也只有房价的5.5%+10%33%=8.8%。

  再加上4%土地契税，是按土地价款来收。因为土地价款仅占房价的30%左右，这部分契税也就只占房价的30%4%=1.2%。另外，土地增值税一般是按总房价的1%来预收。因此一个企业的所有房地产税加起来，大约是房价的8.8%+1.2%+1%=11%。

  任何一个房地产商在项目开发的过程中，都有着一套相似的资金经营规律和保底盈利秘诀。

  那么，地产商投资经营的逻辑是什么？房地产开发的成本又有多大？**后能盈利多少？

  由于房地产开发流程之繁杂，编者短时间不可能将每个流程所产生的各项费用全都详细列举，索性就按照房地产的开发流程，以持续连载的方式对每个环节逐个分析，今天，就先来说说土地。

  为什么是千篇一律？不夸张说现实的确是这样。全国乃至全球几乎所有的房地产开发商都遵循下面的模式：

  前期开发商只投入占整个开发40%的资金用于拿地，拿地之后开始从银行申请贷款，然后拿银行的钱开始项目开发（咨询，设计、规划，动工等，后续连载也会计算这些环节的成本），在银行贷款还没有花完的时候，就能开始预售，更有甚者，拿地不久，五证未全就开始认筹预售。

  这种现象，在郑州房地产市场更是屡见不鲜。拍完号、选完房之后通常要等2个月甚至更久的时间，等到项目预售证下来之后，才会通知准业主来签购房合同。

  之后成百上千位业主纷纷开始从银行贷款，购房者贷款审批之后，就会有XX亿的购房款流入开发商的账户。

  回笼资金就是从这开始的。**终开发商拿着购房者的钱去大肆开发，建造楼宇，设计景观，引进配套，聘请物业等等。

  整体流程，开发商只支出了拿地和前期筹备阶段的成本。后续一系列的流程就是“借鸡下蛋”了。

  以上就是项目全程开发的资金规律。接下来，言归正传，举例说说土地的成本。

  根据REPLACE_TEMP_1：容积率=总计容建筑面积/总用地面积，1亩地=666.67平方米计算，总计容建面积即：666.67㎡*100*2约等于13万㎡。

  对于容积率而言，用地面积是拿地时候已经决定了的（不变），开发商盖的建筑面积越多（楼栋越多，楼层越高），容积率自然就越大。容积率越大，舒适度越低，反之舒适度则越高。

  100亩地单纯的地上面积（可售面积）就是13万㎡。这样下来，把土地的价格分配到可售面积上，每平的房价会是多少钱呢？300万元*100亩/13万㎡~400万元*100亩/13万㎡得出的结果是每平2300~3000元。

  从项目地价和容积率即可轻松算出每平房子的土地成本有多少。这样简单的计算方式，应该不难懂。

  这让我想起来，前段时间天伦庄园项目住宅大卖，开盘即清盘。项目位置不错，产品的质量也很高，为什么项目住宅定价反而不高，超高的性价比赢得了市场上诸多购房者的亲睐。

  后来了解到，项目拿地比较早，当时拿地价格也比较低，所以即便加上其他开发环节的成本，每平买到8000多项目整体的利润已经相当可观；

  如果定价太高的话，外加楼市大环境本来就不好，去化速度自然也会比较慢，拖延的每一天一样需要支出各种成本费用。所以项目开盘不破九，开盘当天几近清盘。从这个真实的例子，我们也能看到土地成本对项目后期销售**直接的影响。

  另外对于上述计算后得出的每平2300~3000元的成本来讲，实际上的价格将更高一些。

  因为开发商还需要支出一些小费用，比如需要给规划局的土地定位费，给测绘部门的土地定界费，给评估所的评估费，给财政局的土地出让金、契税、耕地占用税。

  一浪接着一浪，处于**底层的购房者**关心的房价到底会被每个开发环节推多高？每个环节需要支出的费用究竟有多大？

  咨询费怎么收？总建面积1-2元/㎡，建筑面积低于20万㎡的，多以30万起。

  根据土地的规模、性质、乙方知名度、是否代理等因素咨询的费用上下浮动会很大。规模越大，收费越低；

  因为总费用是按照面积大小收取的。而且后期很多环节中都会和项目大小有关系，从某种角度上也能看出，买房一定要尽可能选择大的社区，

  需要注意的是，在房地产行业，房地产开发的难度梯度是这样的：高层（住宅）洋房（住宅）别墅（住宅）临街商铺（商业）大型商业（商业）商业巨舰。

  如果房地产开发等级看做“学历高低”，高层相当于**水平，洋房属于**，别墅属于大学，临街商业综合体相当于硕士，商业巨舰（类似郑州的市场外迁承接地）相当于博士。

  住宅开发是房地产行业**低级的开发。开发住宅的开发商却也是**多的，开发实力层次不齐，开发品牌鱼龙混杂，也**容易让购房者混淆视听。因没有实力的小开发商，一般都不会碰商业，因为开发难度之大，过程耗资之多，一般的小开发商根本玩不起，即便玩得起，没经验也玩不转。

  大型商业类似郑州的综合市场外迁，比如说南龙湖的华南城、华商汇的项目，这种开发周期之长，耗资之巨大，直接可以决定一个区域的未来。这种项目也是政府花巨资引进的，同时也会给到房企足够宽松的政策。

  方案、扩初、施工这三个部门都是由设计院给出，方案的价位大概在5-10元/㎡；扩初正常的情况下会合并在方案里面。施工上差别不大，一般根据档次分为15-40元/平。

  景观是由专业的景观公司来做，景观占地一般占项目总体的40%，具体到郑州的房地产项目，景观占地达到这个标准的不多。

  **后，前期规划里面还有一项很重要的费用，就是三通一平的费用。该项根据地块的真实的情况费用差别很大。

  强电+青苗补偿费，占地面积总计大概10-100元不等，如果是城中村改造项目，还应该要考虑高额的拆迁费用，高额的拆迁补贴等等。

  以上均是项目规划阶段的成本。但是规划阶段每平至少会增加500元的成本。而这些成本**终都需要转嫁到购房人身上。由此足可见买房的时对一个项目充分了解的重要性。

  地价**高占房价30%；各项规费约占房价13%左右；土地税房产税占房价11%。林林总总加到一起，一 个楼盘被政府收走的税费高达总房价的54%！但业内人士指出，这些费用都是政府依法收取的，也不 是“政府吃掉了开发商的利润” ，而是属于开发商的开发成本。核价时，是算在“成本”之列的。 地价是大头：**高占房价30%

  地价涨，所以房价涨，这是开发商平常**喜欢讲的“房价上涨的理由”。在南京楼盘的房价里，地价 的确是“大头”。那它究竟占多少呢？

  南京市国土局对2006年公开出让的74幅地块进行了统计，平均地价为2318.9元/平方米。相比2005年， 这一地价上涨了165.9元/平方米，上着的幅度7.7%；而同期房价涨幅远甚于此，达到15%以上。

  江苏省国土厅的统计多个方面数据显示，2005年南京地价占房价的比例为31.2%、2006年为30.18%。这个比重在 全国来说确实算高的，但南京市的地价房价比超过30%也仅仅是这两年。以奥体为例，目前多家楼盘 的房价达到8000元/m2，当年他们拿地的楼面地价多在2200元/m2，占27.5%。

  需要特别说明的是，目前南京在售的楼盘中仍有一些是划拨地和早期拍卖地。同样是奥体，有些楼盘 的土地成本仅750-1000元/m2，仅占房价的9.04%-12.5%。

  房价的构成包括了许多方面，比如土地出让金、融资成本、建安成本、绿化成本、人力成本、规费、税费、管理费、营销费……其中,光是税费，就有上百项，在此不一一展开。需要说明的是，房价要减去所有的这些成本、费用，包括看得见和看不见的。剩下的，才是开发商的利润。

  关于土地出让金，这个是公开的，在国土房管局网站上可以查询，网友可用公式：楼面地价=地块出让金总额/(地块面积*容积率)来计算。楼面地价就是指每平米的房屋，分摊了多少的地价，注意单位是指建筑面积。业内一致认为，楼面地价以不超过房价的1/3较为合适。

  而建造房屋的费用，也是公开的，网友可以在建委的网站上查询，也可以在项目施工现场看到。根据相关规定，符合规范的项目施工现场，都应该设置“5板1图”，即工程概况板、管理人员名单与监督电话板、安全生产制度板、文明施工制度板、消防保卫制度板及施工现场平面布置图。在上面，标注了工程建设项目名称、建筑设计企业、设计单位、实施工程单位、监理单位、工程概况及开工、竣工日期。其中，计算公式为：每平米房屋的建造费=工程总造价/工程总面积，这反映出了每建造1平米的房屋，花费了多少钱，这里也是指建筑面积。有必要注意一下的是，这只是建造房屋本身所花的费用，并不包括绿化和小区设施的费用，通常开发商会将建造房子的任务承包给建筑商，而绿化的任务则承包给另外的园林公司。

  从上图中我们大家可以看到，该楼盘的工程建设价格为1.87亿元，建筑面积为21万平米，那么每平米所分摊的造价就是1.87亿/21万平米=890元。该项目是一个综合体的商业部分，注意这只是该商业体的“壳子”的价钱，后期的装修并不包含在内。

  其实，构成房屋的成本很多，本文仅仅只对修房子本身的建安费用重点做一下说明，为了让大家更好的了解建安费用，首先也需要先来了解一下建筑工程的常见的承发包模式。

  开发商作为建筑设计企业，并不直接参与工程建筑施工本身，而是将施工任务委托出去，常见的委托模式有以下3种：

  1、 施工总承包模式：发包单位委托施工总承包单位，施工总承包单位视需要在委托其他实施工程单位作为分包单位，配合施工。

  2、 施工总承包管理模式：发包单位委托一个施工总承包管理单位，发包方另委托其他实施工程单位作为分包单位做施工。

  3、 平行发包模式：发包方不委托施工总承包单位，而是平行委托多个实施工程单位进行施工。

  以上3种承发包模式，在费用控制，进度控制，质量控制，合同管理，组织协调方面，各有特点。开发商会根据不同项目特点，选不一样的承发包模式。通常，当项目规模很大时，开发商会选择平行发包的模式。这时，要分别计算平行发包的每一个子项目的成本。比如，设计任务会委托给设计单位来做，和实施工程单位无关，设计成本也是单独计算的。

  建筑安装工程费，简称建安费，它包括了4大组成部分：直接费、间接费、利润、税金。其中，4大费用下面，又分为若干小的分支，小的分支下面，还有更小的分支。为了让网友更好的了解建安费，我们为您制作了下面的图示：

  上述费用构成了建筑安装工程费，在直接费项目下面，就是直接工程费了，直接工程费是大家比较关心的。直接工程费包括了人工费、材料费和施工机械使用费这3大类别。每种费用又是如何计算的呢？

  人工费是指直接从事建筑安装工程项目施工的生产工人开支的各项费用，其计算公式如下：

  日工资单价=日基本工资+日工资性补贴+日生产工人辅助工资+日职工福利费+日生产工人劳动保护费。

  之前，大渝房产曾经报道过农民工月收入高达1万4，引发了全国媒体的广泛关注。农民工工资高过白领，这并非是空穴来风，而是确有其事。当前，人力成本高，已是不争的事实。但是，农民工的人力成本在房地产开发的总成本中，却只是冰山一角，不值一提。更大的成本还多如牛毛，这是后话。

  材料费是指施工全套工艺流程中耗用的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用，其计算公式如下：

  材料基价=[(供应价格+运杂费)*（1+运输损耗率）]*（1+采购保管费率）

  材料费就大有学问了，可偷工减料，也可不计血本的投入。若想建一座百年建筑，则投入巨大，反之，偷工减料则会出现工程。

  施工机械使用费是指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费。其计算公式如下：

  机械台班单价=台班折旧费+台班大修费+台班经常修理费+台班安拆费及场外运费+台班人工费+台班燃料动力费+台班养路费及车船使用税。

  机械使用费也是一笔重要的直接工程费开支，它究竟有多少？只需对大家说一个故事，重庆某位老板，购买了挖掘机专门出租给工地上的施工公司用，单台挖掘机的购买价格为80万元，据他声称4年就**了，可想而知机械使用费有多昂贵。

  上述的建安费用，通过工料单价法或者综合单价法来计算，实施工程单位计算好后，将转移给建筑设计企业，也即是开发商来承担。当然，开发商销售楼盘时，所有的费用也**终会由购房者来买单。

  答：土木之工不可擅动，但为了老百姓能住上更大的房子我们不惜破坏森林、掘地夯基！

  于是，工程师根据外国网站的图片设计了蓝图。X 采购部门装配基本的工具和建材。大家热情高涨的开始了施工。 由于工资低，工人的手艺打了折扣。为了节约经费，开发商没有买成品材料，所以每个部件都需要现做，更糟糕的是工具也没配齐，甚至连尺子也没有。 不过民工克服了困难，为了虚无的口号和薇薄的工资继续奋战着。为了“大家”的利益如果有人负了伤老板会毫不犹豫的解雇他。 工期的延长让业主们很恼火，他们会常来工地探望未来的新房。 然而，开发商为了媒体形象必须让保安把业主请出去。 可怜的业主们苦涩的等待着。建设者需要在他们的作品上留下印迹，以便后世瞻仰。屋顶是关键，可移动的设计节省了清洁成本。 夕阳落下毛坯房终于竣工了。 建造成本：

  主材：墙板（2200*10）21元/块；包线元/把；砂纸粗、细：4元、6元；手锯9元；钉子2元；铁皮桶2元；菜刀10元

  1、拆墙(含清理)：45元/平方米；水电改造：按平方米或米计算人工费，但一般以米计价，电改造12元/米、水改造16-17元/米；原墙面基层铲除(含恢复)：7元/平方米。

  2、木作工人人工费：石膏板吊顶35-40元/平方米、做衣柜等120-150元/平方米。

  3、刷漆工人人工费：乳胶漆14-16元/平方米；油漆中的透明漆30元/平方米、白瓷漆40-50元/平方米、有色漆50-70元/平方米。

  4、贴墙地砖的人工费收取，一般按照砖的大小和铺贴形状不相同采取不同的收费。瓷砖规格不小于300×300的，按30元/平方米计价；小于等于200×200的，则要80-90元/平方米；若大于800×800一般按照70-80元/平方米收取人工费；如果铺设的形状非常规，比如一些菱形铺设，则按照30-40元/平方米收取。

  5、墙砖的腰线元/米计人工费，脚线元/米收费;甚至连厨卫地砖铺设到下水管处，需要封下水管都明确收取人工费60元/根。

  6、安装开关插座、吊灯时，电工会按照不同的收费标准做安装。具体的人工费用行情为：开关插座5元/个、筒灯射灯5元/个、一般家庭用灯20-30元/盏，一些特别大的水晶吊灯起价50元/盏。

  综上，盖一层需要七八万，盖两层需要二十万左右，当然也有盖精装修的别墅的，那就得另说了，以上说的都是普通人家住的，标准相当于经济适用房。

  子花多少钱呢？答：那得看面积有多大啊，一般面积200平左右的大概造一下三十万要的，简单装修一下一起**起码要四十万 。

  改户型能赔多少钱?答：不知道调整的影响有多大，涉及哪几个方面。我笼统的答一下吧～

  1.首先建议查看购房合同中是否有关于可能变更规划以及发生变更时怎么样处理的相关约定。

  2.其次应当咨询规划部门调整是否经规划部门审批，如果开发商没经过审批擅自变更，将来可能没办法通过验收，也就没办法办理房产证。

  3.根据相关规定，即使是经规划部门批准过的规划变更，如果导致商品房的结构及形式、户型、空间尺寸发生明显的变化，开发商也应在变更确立之日起10日内，书面通知买方；否则买方有权退房，开发商应承担违约责任。（一般通常约定买方必须在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，未做书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房款的变更。）

  改户型能赔多少钱?如果要求退房,怎么赔偿相应的损失?答：开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，再将此房屋出卖给购房者的，购房者知情后可以解除合同；

  相关司法解释规定，“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人能请求返还已付购房款及利息、赔偿相应的损失，并能请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿相应的责任”此项内容也是指只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，在将此房屋出卖给买受人的，买受人知情后就可以解除合同。